VOUS AVEZ UN CONTRAT QUI VOUS EMPÊCHE DE CHANGER DE COMPAGNIE DE GESTION MAINTENANT  ? ENVOYEZ-NOUS VOS INFORMATIONS ET NOUS VOUS CONTACTERONS À LA DATE QUE VOUS NOUS INDIQUER !
EN SAVOIR PLUS,
DES QUESTIONS ?
ÉCRIVEZ-NOUS !
ou appeler nous au 581-702-9608 !
Lundi-Vendredi : 9h00 à 21h00
Samedi-Dimanche : 10h00 à 18h00

© 2018 par Société immobilière Assels

  • Yvérick Assels

Comment optimiser son immeuble ?

Updated: Nov 16, 2018





Il y a différentes manières d’optimiser son immeuble en gestion. D’abord, les revenus, évidemment, mais aussi quand on fait la valeur économique de l’immeuble, il y a plusieurs dépenses qui sont normalisés, mais pas l’électricité, les assurances et les taxes municipales et scolaires. C’est surtout ces 3 là qu’on regardera dans le présent article.


· L’électricité :

o Comment optimiser son électricité ?

Plusieurs techniques sont bonnes pour optimiser l’électricité dans son immeuble comme changer le chauffage à l’eau pour le transférer à la charge du locataire, etc. Mais ce n’est pas de ces techniques que je parlerai. Il y a déjà assez d’infos sur le sujet sur les différentes plateformes. J’aimerais parler de trucs tout simple.


L’éclairage des aires communes :

C’est relativement niaiseux et c’est souvent quelque chose qu’on ne parle pas souvent, mais changer l’éclairage dans vos aires communes vous apportera une rentabilité qui vous permettra à l’intérieur de 3-4 ans de rentrer dans votre argent et évidemment plus rapidement lorsque vous refinancerai votre immeuble. Imaginez, un immeuble qui as des néons standard à 40 watts chacun vs un nouveau système de luminaire au DEL à 18 watts chacun. Votre consommation sera en moyenne 2 fois moins grosse en + d’avoir (habituellement) un système plus performant. Que pensez-vous d’y ajouter un minuteur ? Nous le faisons dans nos immeubles qui ont des aires communes lumineux. Donc, le matin et l’après-midi, l’éclairage des aires communes est éteint.


o Pourquoi l’électricité devrait toujours être à la charge du locataire ?

C’est sur que l’idéal devrait être que l’on peut mettre le chauffage, l’eau chaude et l’électricité à la charge du locataire. C’est simple, un locataire qui paie pour son électricité sera plus consciencieux de sa consommation. On se retrouvera donc avec moins de fenêtre ouverte en hiver, d’air climatisé qui fonctionne 24/24, etc. Ça l’imitera aussi de beaucoup ta gestion des comptes d’Hydro-Québec et ta réconciliation bancaire. Cela peut sembler banal, mais si jamais tu as 50 ou 100 factures d’Hydro-Québec à réconcilier, cela peut devenir mélangeant assez vite. Pense long terme ;)


On avait déjà pensé laisser un tout inclus pour que ce soit moins de gestion pour le locataire. On pensait d’ailleurs que sa l’aurait été moins de gestion aussi pour nous. La réalité c’est qu’un tel locataire utilisera son air climatisé portatif marchant 24/24 par exemple et que même si tu as indiqué dans ton règlement d’immeuble, il ne viendra pas te le dire et tu t’apercevras bien trop tard que la consommation d’électricité pour ce logement est plus grande que les autres. En +, on va se le dire, gérer les airs climatisés des locataires, c’est de la micro-gestion. Reste par contre, que sa peut être une bonne manière d’optimiser. Si tu es dans un quartier propice, il peut être intéressant d’installer des thermopompes dans chacun des appartements. En 2018, le locataire veut être mieux et plus confortable et cela passe par une température agréable l’été.


Donc, s’il y a des compteurs d’Hydro-Québec pour chacun des appartements, transfère-le au nom du locataire au renouvellement. Il arrivera sans doute que le locataire ne voudra pas et il te faudra négocier avec lui.


S’il n’y a pas de compteurs d’Hydro-Québec pour chacun des appartements, alors-là c’est du cas par cas. Habituellement, cela peut être plus rentable, mais toute est à calculer ! Nous ne le faisons pas nous habituellement.



· L’assurance : Comment l’optimiser ?

Un mot : MAGASINER. C’est plate, mais les assurances c’est un peu comme les forfaits de téléphones. Il faut pratiquement que tu magasines à chaque renouvellement. Une bonne gestion inclus cette manière de faire. L’assurance fait partie des dépenses qui ne sont pas normalisé. C’est-à-dire qu’au financement ou refinancement, ils demanderont combien cela coûte d’assurance pour le bloc appartement.


Enlever des garanties : Il m’est arrivé de me faire proposer l’avenant contre les tremblements de terre. Ok, sa peut arriver et l’avenant représente qu’une infime montant de la prime d’assurance, mais sérieusement, avons-nous besoin de cela ?


Augmenter sa franchise : Ne nous mettons pas la tête dans le sable. Plusieurs d’entre nous avons de la difficulté à appeler nos assurances au moindre problème. C’est normal, on s’est toujours fait dire que nos primes allaient augmenter. Mais à quoi bon avoir une assurance si nous nous n’en servons pas ? Pour notre part, nous avons augmenté nos franchises. Comme cela, si nous avons besoin de les appeler, c’est pour une situation que nous ne sommes pas capables de régler. Est-ce la bonne chose à faire ? Je ne pourrai le dire pour tout le monde, mais nous pouvons nous le permettre de payer la première partie de franchise. Tu ne sauveras pas grand-chose en passant, mais dis toi qu’au refinancement, 1$ de moins en dépense = 10$ de plus en refinancement (encore la règle du pouce ici, il ne faut pas prendre cela à la lettre).



· Les taxes municipales et scolaires

La raison pour laquelle ont doit bien regarder notre évaluation municipale, c’est qu’au delà du chiffre que la Ville de Québec (dans notre cas) donne à votre immeuble, ce n’est pas intéressant d’avoir un immeuble surévalué. La valeur économique de votre immeuble y prendra un coup. S’il y a une grosse différence entre la valeur réelle de votre bloc et la valeur que la ville assigne à votre immeuble. Il serait préférable de voir avec un évaluateur le prix qu’il vous chargera. Vous pourrez être agréablement surpris et votre futur acheteur aussi. Tout (ok peut-être pas tout mais bon) les nouveaux acheteurs calcule la valeur économique de l’immeuble qu’ils veulent acheter et si ce n’est pas lui, ce sera son banquier qui le rappellera pour lui dire qu’il doit mettre 32% de mise de fonds au lieu de 25%. Si vous voulez bien vendre votre immeuble pour qu’il soit finançable à son maximum, assurez-vous que votre immeuble n’est pas surévalué à la Ville.